上海社区商铺现过热苗头 价格已高出住宅5成

   上海住宅市场遭到调控重创的情况下，不少投资者将目光转向了商铺市场，尤以社区商铺最为明显。

   在刚刚过去的4月份，上海商铺共计成交面积超22万平方米，成交套数1863套，是2011年4个月的成交最高值。而在其中，社区商铺占到绝大多数比重。

   《东地产》从沪上社区商铺了解到，随着成交的攀升，价格也呈连续上涨趋势。

   不过，在社区商铺成交日益活跃之时，专业人士提醒称目前不少住宅小区的社区商铺占比都超过了10%，而正常情况下占比应在3%左右。社区商铺的投资选择尚需谨慎。

   投资者转战社区商铺

   此前一直只买住宅的一位安徽投资者，在今年2月份买下宝山某小区的商铺后，又计划购入一套社区商铺。在他看来，社区商铺面积小，又有社区固定人流，投资风险相对较低，且不受调控限制，是一个投资的好去处。

   和他有着同样想法的并不少，一位五大行的业内人士告诉《东地产》，因上海住宅限购，其也将资金转向商业地产，3月份买入一套不到100万元的社区商铺，准备长期持有转租经营。

   德佑地产商用物业三部A组经理陈小强表示："近期社区商铺带看量大，成交非常活跃，购买者大多是用于出租，自己经营的比较少，且一般都是作为中长期持有，他们对社区商铺长期的租金收益普遍持乐观态度。”

   投资者转战社区商铺，带动了该类市场成交。同策研究数据显示，4月最后一周，社区商铺仍占成交主力，惠南板块的欣春苑单周便成交有4803平米。

   而从供应情况来看，供应量居前的也多为配套商品房项目商铺，御景龙庭、绿地长兴壹街区、金领国际、天和湖滨等纷纷入市。在今年一季度获取预售证的48个商铺项目中，就有38个是社区商铺项目。

   价格高过社区住宅

   借助商业地产的投资热潮，社区商铺的价格普遍出现了上扬，且远高于各自住宅价格。

   来自佑威及楼市专评网数据显示，4月成交均价为15201元/平方米。

   不过，对于商铺价格高于住宅价格，德佑地产认为，商铺价格高于住宅实际上是符合国际惯例的，但是商铺价值主要体现在后期经营上，而炒作令很多商铺尚未营业便价格高企，后期经营将难以为继。

   占比超标恐引发租金跳水

   值得注意的是，正常情况下，社区商铺应该占据小区总建筑面积的3%左右，但是目前，不少住宅小区的社区商铺占比都超过了10%。如此高的比重很可能会造成社区商铺过剩，最直接的影响就是租金跳水，甚至商铺无人问津。

   事实上，上海前些年就出现过盲目炒作社区商铺的情况，炒风过后往往会留下许多乏人问津的"伤铺”，令购买者欲哭无泪。

   对此，德佑地产认为，社区商铺最大的优势在于，处于住宅社区内，拥有固定的消费群，收益相对比较有保障。

   不过，德佑指出这一特点也使得社区商铺对于住宅社区的入住率以及居民的消费能力依赖度较高，一旦商铺的数量过剩，抑或商铺内商品的价格与居民消费水平脱节，投资者就可能陷入血本无归的窘境。并且当前入市的社区商铺普遍地处新兴的居住社区或者卫星镇，其收益的稳定需要时间的培育，一旦区域内无法达到固定的人口导入的话，也将可能给这部分商铺带来长期的亏本。

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