上海甲级写字楼供应量有望达到近90万平方米

近日五大行相继发布研报称，2010年上海甲级写字楼租金出现持续上涨势头，全年租金涨幅达到5.31%。浦西甲级写字楼租赁空前活跃，去年四季度租金上涨7.1%，为5年来最高季度涨幅，预计2011年上海甲级办公楼市场租金将继续上涨。

高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳表示，"随着许多跨国公司重启中断了近两年的扩张计划，市场需求持续增强，导致浦西甲级写字楼大宗交易频现。”

浦西租金涨幅创新高

数据显示，上海甲级办公楼市场租金在去年第四季度加速上涨，环比涨幅达6．5%，至人民币7．5元/平方米/天。跨国企业的强劲扩张需求推动浦西平均租金环比上涨7．1%，至人民币7．6元/平方米/天，这是浦西甲级写字楼租金自2005年一季度以来环比增速最快的一季。

浦东租金增速在经历了去年第三季度的短暂放缓后，四季度同样呈现强劲态势，环比上涨5．8%，至人民币7．4元/平方米/天。超甲级办公楼市场方面，浦西的平均租金达到人民币8．7元/平方米/天，浦东为8．3元/平方米/天，环比分别上涨5．2%及3．1%。

业内人士指出，浦西市场的旺盛需求主要来自扩张及升级办公空间，新竣工的办公楼也受益于市场的强劲需求推动，楼内面积正被市场快速消化。据悉，上海名人商业大厦的签约率已接近80％，刚启动的会德丰国际广场以及预计于今年第二季度交付的上海环贸广场的签约或预租情况也很理想，会德丰国际广场高区租金有望攀升至15元/平方米/天。

2011年将同时出现新增供应量和市场吸纳量的高峰。"预计上海甲级办公楼市场租金在今年将继续上涨。”仲量联行上海分公司董事总经理顾东尼指出，"在旺盛需求的推动下浦西市场全年有望实现15％的租金涨幅。”

南京西路商圈最贵

值得一提的是，沪上甲级写字楼租金在去年一整年均呈现持续上涨的势头，在2010年12月更有不少商务区出现入驻率明显提升的情况。

"去年一整年，沪上甲级写字楼的租金仅在6月和8月有过小幅波动，但总体趋势还是稳中有升的。”中原地产研究中心高级经理刘渊说。

中原地产的数据显示，在去年12月份，全市甲级写字楼平均租金为7.93元/平方米/天，环比上涨1.41%，全年升幅为5.31%。本月，三个商务区的租金出现上浮，上升幅度最大的是南京西路商圈，租金达到8.57元/平方米/天，成为租金最贵的商圈；小陆家嘴商圈租金上升幅度也较大，该区域租金为8.49元/平方米/天；虹桥开发区则有不到1%的涨幅，其租金为6.20元/平方米/天；另三个商务区租金出现不同幅度回调。徐家汇商圈的租金回落最大，有1.19%的降幅，该区域租金现在为6.76元/平方米/天；淮海中路和人民广场商务区的租金则分别是8.52元/平方米/天和7.48元/平方米/天。

上海中原研究咨询部高级研究经理马冀指出，就租金而言，南京西路商圈和陆家嘴商圈具有明显的区位优势，商务定位明确，租金增长最为迅速。大虹桥枢纽的建设，虽然在短期内无法对区域内的甲级写字楼租赁起到明显提振作用，但随着商务氛围的逐步改善，未来租金有进一步上涨空间。淮海中路商圈随着一批国际知名品牌的相继入驻，区域商务氛围也得到了提升。相对来说，人民广场、徐家汇商圈在商务定位上存在些许欠缺，未来租金增长相对弱一些。

2011年供应量猛增

如果说2010年，上海的写字楼市场还可以依靠"供给量不大”和"经济复苏”这两大因素来维系空置率和租金平稳的话，那么2011年，上海写字楼市场或将面临史上最大年供应量的事实。

2010年，上海写字楼市场表现出租金价格企稳反弹的态势，但这与该年甲级写字楼市场全年新增供应为近4年来最低——只有21万平方米有关。多家国际知名房地产顾问公司关于上海房地产业的报告显示，各家对2011年写字楼供应量将出现猛增的观点是一致的。

戴德梁行判断，在2011年上半年，预计还有超过60万平方米的新增供应集中入市，将导致上海甲级写字楼市场的空置率陡然增加。

第一太平戴维斯提供的报告显示，2011年上海甲级写字楼市场新增供应有望达到近90万平方米，可能达到历史上最大年供应量。

仲量联行的数据显示，2011年浦西的年新增供应量预计为221593平方米，浦东为758392平方米，两者相加约为98万平方米。

高力国际认为，尽管上海甲级写字楼市场需求受众多积极因素支撑，但由于超过100万平方米的楼盘将在2011年落成交付，预计在2011年甚至2012年的很长时间内租金表现将受限，并给空置率带来压力。

世邦魏理仕表示，2011年新增供应预计超150万平方米，即便出现部分供应延迟交付的情况，仍将使市场短期内处于供过于求的状况。

值得注意的是，仲量联行对今年上海写字楼市场的前景表现得十分乐观；并认为，租金预计将在2011年继续上涨，浦西涨幅预计在15%左右，浦东为10%至15%，浦西和浦东市场强劲的需求将会使得新增供应对空置率的影响相对有限。

相较之下，高力国际则表现出了较为谨慎的判断；并认为，虽然需求强劲，但甲级写字楼市场新增供应量几乎为近3年的新增供应量总和。即使有15%～20%的新增供应面积将被开发商吸纳自用或被自用买家购买，但整体空置率仍然会升高400到500个基点，至2011年底预计会达到18%。

就浦西甲级写字楼市场而言，顾东尼透露，浦西在今年将有4个甲级办公楼项目竣工，为市场新增22.16万平方米的供应量。但供应量入市并不会造成市场空置率高企，跨国企业租户的扩张及升级需求，加之上海环贸广场等新项目良好的预租表现将起到积极的缓冲作用。

仲量联行进一步预计，投资市场强劲的活跃度将在2011年得到持续，预计在今年第一季度将有数宗交易达成。大多数的成交项目将是办公楼资产，而多数买家为海外基金。

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