上海写字楼租金全面上涨 新项目净吸纳率上升

上海甲级写字楼租金全面上涨。

浦东写字楼租金从去年四季度开始上涨，到今年一季度继续上涨5.4%。本季，浦西写字楼租金环比上涨0.5%，值得注意的是，这是浦西写字楼从2008年三季度下跌以来，首次上涨。

高力国际北亚洲区董事总经理柳维伦指出，中国房地产市场正受益于经济增长的强劲势头，不断增加的需求使新增写字楼项目净吸纳率上升。

浦西租金止跌

今年一季度，浦西甲级写字楼租金止跌上涨。

仲量联行最新统计报告显示，浦西写字楼一季度平均租金环比上升了0.5%。值得注意的是，虽然涨幅较小，但这却终止了浦西写字楼租金长达六个季度连续下跌的局面。

从2008年三季度开始，浦西写字楼租金首次出现下滑，一直延续到去年年底。其中，环比最大跌幅达到了10.5%。到2009年三季度，租金下跌幅度才开始趋缓，环比下降4.4%，到四季度下跌仅为1.2%。

到今年一季度，浦西写字楼租金回升。写字楼空置率环比下降1.2个百分点，至8.3%。在中央商务区内，即将竣工的会德丰广场、名人商业大厦，都吸引了相当多的租赁意向。

其中，最让人关注的东海广场成功盘活。东海广场有着"第一烂尾楼”称号。去年8月份SOHO中国董事长潘石屹将其从大摩手中购入，当时出租率不足30%。但在7个月时间中，潘石屹便让东海广场出租率达到82.5%，这是东海广场有史以来最高出租纪录。

此外，一些新竣工的非中央商业区写字楼租赁需求，同样出现显著回升。恩智浦半导体和淡水河谷在闸北的洲际中心分别租赁了4500平方米和3500平方米。亚德诺半导体租下企业天地2700平方米。

第一太平戴维斯上海区商业楼宇部高级董事柯磊介绍，浦西甲级写字楼租户主要是广告公司、律师事务所、证券公司等，与浦东以金融机构为主，有明显不同。受益于经济层面回暖，越来越多租户重启了扩组计划。

中小企业成为浦西写字楼重要租户。东海广场主要瞄准长三角中小企业。潘石屹表示："上海和整个长三角是中国经济发展最成熟的区域，大量中小企业充满活力。但上海目前的办公环境主要是为国际企业和大型企业准备的，SOHO的产品正好可以弥补这个不足。”

浦东需求旺盛

浦东写字楼市场需求保持旺盛。浦东办公楼的平均租金本季度继续上涨，较上季度上升5.4%，达到人民币6.4元/平方米/天。其中，浦东超甲级办公楼市场租金上升更快，本季度环比涨幅高达7.7%。

不同于浦西，浦东写字楼租金已经率先上涨。去年四季度，浦东租金环比上涨1.4%，平均达到每平方米每天6.1元，这也是自2008年第二季度末以来浦东租金的首次上涨。

伴随着越来越旺盛的市场需求，业主对租金的期望值也越来越高。浦东许多新落成的物业已经取得了相当高的入驻率，业主也随之提高了租金报价。浦东办公楼租金有望在市场强劲吸纳量的推动下继续攀升。

据了解，计划在2010年进入浦东市场的办公楼新增供应中，逾六成的面积已经被市场所消化，其中包括预租、销售（或预计销售）给自用买家以及开发商部分自用。仅有四成的新增供应会进入需求旺盛的租赁市场。

星展银行大厦和葛洲坝大厦均有新租户签下大面积租赁协议。作为浦东的新竣工物业星展银行大厦，目前出租率已达60%。浦东其他稍早竣工的办公楼，如时代金融中心，空置率也继续下降。

金融机构，尤其是内资和合资的金融类公司，成为陆家嘴中央商务区扩张的主要租户。某知名证券公司在时代金融中心内扩租1100平方米。某合资基金管理公司在星展银行大厦租下2700平方米。普华永道在同一幢楼内租下5400平方米。伊藤忠商事租下环球金融中心6600平方米。

仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，"浦东许多今年即将入市的办公空间其实已被售出或预租，而剩余的办公空间入市后，也将被市场快速吸纳。”

市场全面回暖

经过连续六个季度的调整，上海写字楼迎来了全面回暖。

今年一季度上海甲级写字楼新增供应仅为5000平方米，在经济预计向好、世博会、国际金融中心等多种利好刺激下，需求量有所增加。高力国际最近统计数据显示，目前上海甲级写字楼租金环比小幅上涨1.7%，空置率也从2009年年底的最高点下降至13.7%。

高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳指出，预计今年尚有近65万平方米甲级写字楼投入市场，接近2008年水平。浦东仍将是新增供应的主要集中区域，未来中短期浦东欧冠空置率将高于浦西。

次中心商务区也将加速市场竞争。翁琳提醒："预计未来1-2年中，由于一些邻近中心商务区，如四川北路及新客站区域的大量供应到来，其优惠的租金水平与区域整体改造带来的环境大幅改善，这将对部分租金较低的传统甲级写字楼产生影响。”

在投资市场，本地投资者表现活跃。写字楼物业成为金融机构投资的首选。外资已经重新表现出意向并开始采取行动，但将面临本地投资者的有力竞争。

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