上海物业管理区域如何界定？

上海市第二中级人民法院统计显示，2013年1月-11月共受理物业服务合同纠纷案件59件。

二中院分析认为，导致该类纠纷频发的原因主要有五个方面：

   一是法律法规不明确

   《物业管理条例》第34条规定"一个物业管理区域由一个物业服务企业实行物业管理”，但未明确"一个物业管理区域”应当如何界定，导致实践中对地下车库、裙带商铺等与小区是否属于同一物业管理区域存在分歧，新旧物业公司间往往就此产生矛盾。

二是物业合同约定过于笼统

   由于物业服务合同多为格式合同，对服务事项、标准以及违约责任等约定较为原则，而双方又极少对上述事项另行作出明确的约定，从而导致合同条款的操作性不强，各方理解不一，埋下纠纷隐患。

三是开发商前期操作不规范

   部分开发商违背"建管分离”原则，未经公开招投标即直接聘用利益相关甚至不具备法定资质的物业公司，或未按照法定程序向物业公司移交相关资料，导致物业公司与开发商的责任界限不清，业主对此意见较大。

四是业委会作用发挥不到位

   物业服务纠纷产生后，部分业委会未能发挥沟通作用，而是一味站在业主一边与物业公司形成对立，导致矛盾扩大化。五是业主的法律、契约意识不强。

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