救命稻草被烧 上海商业地产存量攀升

   来自国家的政策调控和房产市场的饱和双重压力下，全国的住宅市场发生了翻天覆地的变化。连续几年持续价格走高的住宅最近几个月突然的缓和下来。据调查，楼市上单纯购房自用者仅占百分之三，而其中百分之四十三的房客是投资者。住宅的低迷甚至在上海等地引发了已购房者要求退房、补差价的举动，在这种楼市出现大坡滑水的情况下，人们把投资目光投向了一直被冷落的商业地产市场。

   商业地产库存接连攀升

   此前，商业地产曾是投资客的"楼市避难所”，上海3月份以后商业地产的成交量就较2、3月份大幅增长，7、8月商业地产的成交量甚至超过了普通住宅，成为楼市调控下开发商的"救命稻草”。

   但是，好景不长，在上海等地银监会明确叫停未竣工商业地产的按揭贷款后，商业地产的成交量开始大幅下滑，出现了比住宅更为严重的积压趋势。

   21世纪不动产上海区域中心的统计显示，截至10月末，商业地产存量连续3个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。

   以最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商铺库存总量需要32个月才能消化完。而目前上海商品住宅库存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15个月。机构的统计显示，11月上海商铺的预计供应量还将新增100万平方米。

   由于商业地产去库存的压力加大，开发商越来越多考虑通过自己持有，减轻销售压力。刚开业的浦东嘉里中心尽管配套了拥有上海最大会议和宴会场地的五星级酒店，周边的新建公寓售价也已经达到46000-75000元/平方米，但开发商依然选择持有而不是出售182套能俯瞰世纪公园的服务式公寓。

   另一投资者大规模撤退的是豪宅项目。在8月份前上海的高端住宅项目成交情况尚可，10万元/平方米的顶级住宅，甚至出现了成交量较去年大幅上涨的热销景象。但进入9月之后，豪宅同样开始出现成交锐减。据21世纪不动产统计显示，今年前10月全市单价在4万元以上的高端住宅累计成交2492套，销售面积52.8万平方米，同比分别回落6.2%和11.7%。

   海外物业分流投资客

   商业地产和高端住宅曾是投资者热衷购买的两大主力。上述两大市场的遇冷，显示部分投资者正对投资国内房地产项目失去兴趣。而造成这一后果，除了楼市调控政策因素外，也和海外开发商提供的优厚回报有关。

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