上海静安区:中国内地最昂贵的写字楼市场

   戴德梁行发布《全球租金开支调查报告》，全球47个国家共116个商业区中，有90个商业区（占总数78%）去年出现租金下降情况，仅有11个商业区的租金有所增加，而上海静安区继续是中国内地最昂贵的写字楼市场。

   该报告还预测，经历了租金大跌，预计在2009至2013年之间，香港市场的写字楼租金将会明显上升，预期升幅为全球之冠。

   据了解，在全球租金排名首10位的商业区中，伦敦（西区）重新占据榜首位置，其次分别是东京（中心五区）、华盛顿、香港及日内瓦。在中国市场排名方面，上海静安区继续是中国内地最昂贵的写字楼市场，排名全球第61位，而上海浦东亦排名第77位。

   SOHO上海写字楼项目东海广场已销售13亿元

   潘石屹1月21日表示，其上海写字楼项目东海广场目前已售出将近三分之一的可售面积，销售额约13亿元，平均价格高达65000每平方米。据了解，买家以温州及港台客户居多。

   东海广场系SOHO中国于2009年8月以24.5亿元的价格向摩根士丹利收购所得。该项目位于上海南京西路中央商务区的中心地段，总建筑面积为80510平方米，其中写字楼面积为67829平方米，商业面积为3842平方米，地下总建筑面积为8，839平方米。以24.5亿元的收购价计算，收购单价为30431元每平方米。

   作为大量甲级写字楼聚集的上海南京西路板块第一个以散卖形式经营的项目，东海广场曾因一再推迟开盘计划而被质疑其销售不畅。据悉最终东海广场所采用的是整层出让的方式，而不是之前所称的分拆散卖。 

   租赁需求上涨浦东甲级写字楼空置率下降

   仲量联行发布第四季度上海市场回顾报告，指出浦东办公楼市场迎来自2008年中期以来的首次租金上扬。数据显示，截至2009年底，浦东市场租金环比上涨1.4%，平均达到每平方米每天人民币6.1元。强劲的租售需求使得浦东再次引领市场，逐渐走出金融危机的阴霾。

   最大租赁合约落户环球

   2009年第四季度最具代表性的交易为安永华明会计师事务所将其浦西的三个办公地点整合，租赁浦东上海环球金融中心27000平方米的面积，这也成为上海办公楼市场有史以来最大的办公楼租赁交易之一，上海环球金融中心的入驻率也被推至70%的新高。此外，浦东其它新近竣工物业的入驻率也继续稳步攀升，大部分都超过了80%。

   安永的落户一方面是出于对办公地点的统一整合，另一方面是租金优惠。据了解，环球金融中心目前的租金官方报价为13-15元/天/平方米。但据知情人透露，此次安永的入驻很大原因是拿到50％的优惠。

   除了环球，一些新办公楼也都水涨船高，如东亚银行大厦、未来资产大厦、中建大厦等，业主相继开始提高租金报价、缩短免租期，致使租金呈现小幅攀升之势。

   空置率下降租金将进一步上升

   业内专业人士普遍认为，2010年浦东办公楼租金将进一步上升。"虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市，但由于租赁需求上涨，租金预计仍将上涨约15%。”仲量联行浦东办公楼部总监李凌指出。

   楼市交易动向显示，目前国内自用客户买入新竣工的办公楼，尤其是那些地段佳的大楼，将在浦东市场吸纳量中占据更大比例。继农业银行买入中信船厂项目的一栋楼后，另一国有银行新近又买入了该项目的另一栋楼。仲量联行据此认为，来自最终用户的购买需求持续升温，将进一步缩减浦东市场可供租赁的面积。这对抑制空置率的上升是比较有效的。

   据最新统计数据，2009年12月浦东市场的空置率为13.9%，环比下降了4.5%，出租率达到八成。分析人士称，随着经济形势的逐渐好转以及世博会的临近，上海办公楼市场前景乐观，租金将进一步上升而市场空置率将保持低位。

   中资金融企业将成新一轮"主角”

   在这次走出金融危机的过程中，中资金融企业表现出强劲的承租能力，继续成为推动浦东办公楼租赁市场较好的主要动因。目前中资金融企业已经在新一轮甲级写字楼租赁交易中成为主角。除了早已在陆家嘴CBD布局的建设银行、中国银行等大型国有银行外，众多城市商业银行和股份制银行正积极入驻上海。据悉，渤海银行已经确定将总部设立在时代金融大厦内，并租下超过4000平方米的办公面积。研究员刘卫卫表示，中资机构率先抢摊陆家嘴，反映出上海国际金融中心的建设对陆家嘴甲级写字楼的聚集效应将进一步显现。

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