上海销售型写字楼明年市场竞争加剧

   12月19日，中国最大的商业地产服务机构——睿意德发布报告称，上海销售型写字楼市场自2012年以来缺乏新开盘项目,造成市场供应紧缺,因而2013年市场成交良好，成交价格略微上升。这主要源于可销售型写字楼来自金融机构的需求持续旺盛，尤其是自用买家对浦东中央商务区域内甲级写字楼的购买兴趣浓厚。不过，2013年年初至今，新兴区域销售型写字楼的新增供应量显著增加，同比增长近三倍，将加剧明年这一市场竞争。

   上海自贸区大量新成立的公司将在近期促进办公空间需求增长。从中长期看，自贸区将促进金融服务业进一步发展，继而推动一些下游专业服务企业对办公空间的需求。自贸区涵盖的4个区域距离市中心CBD较远，区域内多是仓库等工业用途物业，缺乏商务氛围及配套商业设施。大多数企业采用注册地和办公地分离模式，让2014年的自贸区区别于传统CBD，自成特色。

   大宗成交维持历史高位。上海写字楼大宗成交交易市场延续了去年的热度。根据RET睿意德的监测数据，2013年，中国写字楼物业的大宗交易额接近500亿，占所有商业地产交易总额的一半以上。2013年上海大宗写字楼交易，大多集中在核心地段，其长期租金增长、资本溢价潜力，成为最大卖点。在表现活跃的买家中，海外投资者信心提升重回市场值得关注，因而离岸股权交易方式成交增多。保监会计划于近期上调保险资金可用于不动产投资的上限、自贸区的发展等，都利好上海大宗交易市场。

   虹桥商务区是2013年上海商办用地出让的重要区域。据睿意德统计，截止目前，虹桥商务区核心区域30个地块全部完成土地出让手续。总开发面积超过555万平方米，核准和备案的社会项目总投资达669亿元，已动工项目超过50%。2013年，虹桥板块有零星项目上市，到2014年，项目将进入集中上市阶段，及至2015年，整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。规模巨大的供应量，有可能营造板块环境，来吸引优质客户。例如，长三角高科技企业，有可能会把营运中心、研发中心放到虹桥。但项目上市日期接近，且同质化，也将让该区域内短期之内出现竞争激烈的局面。

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