国11条与上调准备金率并非都是利空

   2010-1-21中国人喜欢讲风水，中国股市楼市的风水是政策，2009年的股市楼市可谓风生水起，背后是政策之"风”和货币之"水”。新年伊始，政策风水突变，楼市要顺应"国十一条”的风向，还要面对央行上调准备金的压力。然而，政策风水的变化并非都是利空，详细解读，还有些很深的道理。

   "国十一条”化解了"物业税”的利空

   "国十一条”的内容可以简单概括为5大项：1、增加供给；2、抑制投机；3、加强监管；4、安居工程；5、地方负责。值得一提的是，前期在某些地方媒体"空转”了一阵子的物业税，在"国十一条”中却只字未提，而开征物业税是房地产最大的利空。

   站在购房者的角度看，美国人买房缴财产税，按照美国加州1.3%的税率，51年所缴税款就超过了买房的全部本金，不少新区还要再加1%，按2.3%的税率计算，只需要30年，房产投资的本金就归零了，所以美国很少有人把房地产作为长期投资的工具。财产税的英文是PropertyTax，坦率地说，我一直也没弄明白中国的物业税是什么概念。如果是指财产税，那么开征物业税的前提是要搞"土地革命”，先要让国有土地私有化，否则就是一个"悖论”，等于是让扛长工的农民替地主缴税，让住酒店的旅客在房费之外为酒店纳税，这个"悖论”说到哪里也讲不通。此外，开征任何新税种，依法都要经过全国人大的核准，未经人大审核就模拟开征物业税的"空转”，在法律上说是空穴来风。

   假设不搞土地革命，房归房，地归地，房主缴房子的财产税，地主缴土地的财产税。这在理论上似乎是可行的，但是若把账算清楚，开征物业税就会使中央财政破产！假设要征收2%的物业税，房子占1/3，土地占2/3，这个账该怎么算呢？据不完全统计，中国城镇的房地产总值（包括工业和商业地产在内）大约是300多万亿，以此为基数，中央财政每年要为价值200多万亿的土地缴纳4万多亿的税。虽然同时还有各类房产主上缴的1万多亿，国家作为土地拥有者的净纳税额每年还是有3万多亿的缺口。国家缴税虽说是左口袋交给右口袋，但由于税种不同，用途不一，国家还是要依法规定税收预算收支的。现在中央一级财政已经入不敷出了，哪里还能单列出3万多亿国有土地的物业税支出呢？

   所以，"国十一条”的颁布化解了物业税开征"空转”的威胁，这仿佛是一块石头落了地，应理解为一大利好。本轮调控的目的是遏制房价的过快上涨，保持房地产业的平稳均衡发展，调控的基调是"降温”，而不是"熄火”，这是我们理解和执行"国十一条”的重要前提。

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