成都青岛写字楼空置率接近40％ 居全国之首

近日，仲量联行发布的二季度大中华区写字楼报告显示，大中华区甲级办公楼租金环比平均上涨了0.7%。二线城市办公楼租金在2013年第二季度和整个上半年普遍保持增长势头。

   但是，成都和青岛两个城市其办公楼空置率均接近40%，居全国之首。

成都城南空置率最高

从仲量联行提供的数据显示，2013年二季度末，成都甲级办公楼空置率为38.4%，较2012年底的42.2%和2013年一季度末的40.3%有小幅下降。尽管如此，成都仍是中国主要城市中甲级办公楼市场空置率最高的城市之一。

"上半年，尤其是城南，有较大的供应。我们观察这一季度的需求跟上一季度比起来，其实是有回升的，但因为供应实在太大了，所以整体的空置率还是居高不下。”世邦魏理仕华西区研究部副董事彭芳琪告诉中国房地产报记者，主要是供应的问题。在城南的写字楼体量非常大，尤其是新世纪环球中心，近50万平方米的供量。

"南部新区是成都一处新兴的办公楼集中区域，是目前成都空置率最高的办公楼区域。”仲量联行华西区研究部总监马伟业告诉记者，2013年二季度末南部新区写字楼空置率为50.3%。目前来看，成都甲级写字楼竞争比较激烈，在彭芳琪看来，一些甲级写字楼开始加大优惠力度，譬如将免租期延长。整体来讲供应量太大，而需求是稳定上升的，一段时间会有一个弹性调整的过程。

仲量联行华北区研究部总监陈锦平接受本报记者采访时表示，成都仍是中国主要城市中甲级办公楼市场空置率最高的城市之一，这反映出成都正朝着成为西部重要经济中心的方向发展。任何新兴城市在成为主要经济中心城市之前，都将经历中央商务区建立和办公楼供应量增加这一过程。

高空置率拉低租金

仲量联行数据显示，尽管多数二线城市的租金在二季度及上半年均保持上涨趋势，但成都由于其甲级办公楼库存量在二线城市中居首位，且空置率高达40%左右，租金在二季度下跌3.8%。故对整体二线市场影响明显。

部分二线城市的空置率上升，以及新租及扩租的市场需求不足，导致国内甲级办公楼市场平均租金的增长幅度受到限制。

其实不光是甲级乙级写字楼，即使是顶级写字楼，空置率也有小幅上升。彭芳琪告诉记者，可能一些顶级写字楼其对外报价并没有直接下降，但实际在与客户谈判时租金都有向下的调整。在彭芳琪看来，如果在未来竞争加剧的情况下，预期降租力度变大的会是乙级写字楼。因为乙级写字楼大多是小业主，他们的承受能力有限，空置一天就亏一天，以投资人的心态，就会担心租不出去，不像企业有长期的战略考量。所以我预期乙级降价幅度会比较大，就像新世纪环球中心，只要有业主降租金，可能就带动其他业主降租。

在建写字楼开发放缓

"我们预估到2016年底的时候，成都可能会有500万平方米的新增供应，可是现在根据我们的研究，这些在建的写字楼，可能想放缓其开发速度，不想跟大家同一年出来。所以每个项目的节奏会不一样。”彭芳琪表示。

其实不只是成都，在CBRE观测的13个到14个城市中，整个延迟的完工率，大概占一半。也就是说预期未来500万平方米的供应，可能未来只有200万到300万平方米真正实现供应。

市场是动态的，企业也是动态的，所以会有很多比较难预测的状况，很难估量要用多长时间去消化与调整。但是势必会经过一段时间的调整期，毕竟有一些体量是一定要出来的，譬如说国际中心，都已经快完工了，不可能不放出来。如果该项目状况好的话，就会影响到旁边的租赁市场。

据了解，成都写字楼市场主要分布在四大板块，CBD区域、东大街沿线区域、天府新城与南沿线区域。2013年到2016年成都办公物业供应量激增，在各板块也形成了不同的区域特征。CBD板块起步发展较早，办公物业的业态也相对较成熟，在这一轮高空置率的争议中，保持较平稳的状态。

"就外部环境看，中国将进一步放宽对服务行业的限制，这一过程将使市场对办公楼空间的巨大需求得以释放，特别是在成都这样的中心城市。成都受到国内外企业的关注，并将成为未来十年间全球增长最快的城市经济体之一。”陈锦平表示，尽管成都甲级办公楼空置率短期内仍将保持相对较高的水平，但要推动成都未来的发展，必须拥有这些办公楼。换句话说，长期来看市场将最终拥有吸纳成都绝大部分办公楼空间的需求。

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