高盛:最坏时候还没到来 中国房地产不良贷款风险即将显现

就在市场认为国内房地产市场的疲软并没有严重冲击中资银行不良贷款时，高盛一份最新研究报告指出，最坏的时候还没有到来——中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

高盛认为，H股中资银行的2009年盈利预测大约下降4％~8%；规模较小的纯A股银行盈利受到的负面影响可能更严重（-8%~-13%）。而房地产贷款占比较高的浦发、华夏和兴业银行可能更易受房地产市场恶化冲击。

风险第四季度将开始显现

高盛认为，国内房地产行业成交量的持续下滑、购房者信心的疲弱、库存的增加和毛利率的下滑将导致一些开发商遭遇现金流困境，而中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

实际上，去年10月房地产市场出现调整以来，开发商现金流不足已逐渐暴露，但从上市银行中报看，这并未对其信贷质量产生明显冲击。高盛的依据何在？

高盛认为，虽然房地产行业增长放缓，但开发商仍然较高的毛利率和净利润率（高于30%）为银行等债权人提供了缓冲。同时，鉴于住宅项目较高的毛利率，开发商从国内外的私人投资者那里吸引到了资金。

"这些都导致今年上半年开发商的资金盈余依然保持较高水平，”高盛指出，随着成交量和信贷增长低迷，在过去两年大举扩张的开发商将出现现金流紧张。

据统计，今年1~7月，国内主要14个城市在建项目的总面积同比增长了24%，高于去年23%的增幅；同期新开工项目面积同比也增长15%。而这种逆势扩张，将在今年第4季度使现金流雪上加霜。

高盛判断，开发商下半年的销售收入/经营现金流同比下降约40%。由于开发商通常会在年底向施工企业支付部分完工工程的款项，因此过去3年1/3的开发成本将发生在第4季度。

对不同银行的冲击不同

国内银行在去年下半年发放的房地产相关贷款的占比较高，这部分贷款的抵押物价值有下行的风险。高盛以这些贷款出现预期恶化

（2007年下半年以来开发贷款和按揭贷款不良贷款增加率均为3%，信贷损失分别为50%、20%）的情况来判断，潜在负面影响将使H股中资银行的2009年盈利预测大约下降4%

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