物业管理是项技术活 国外的理念或可借鉴

   1981年，"物业”这个词由深圳特区率先引进使用。30余年来，我国物业管理虽然得到了一定的发展，但相对于起步更早的西方国家，我国物业管理仍然存在着明显不足，物业管理单位与业主的矛盾突出，物业管理工作中也存在着漏洞。

   那么，是否可以借鉴国外的先进经验和理念来提升我们的物业管理水平呢？记者收集了部分国家物业管理方面的资料，或许可以给我们的物业管理单位一些参考和借鉴。

   美国
   高度专业化+经营多样化+立法保障

   高度专业化是美国物业管理行业的重要特点。简单来说，就是专业的人做专业的事。物业公司主要负责住宅小区的整体管理，而清洁、保安、设备维修等具体技术工作，由专门的服务公司出方案参与招投标，由业主自行选择中标公司。

   另一方面，物业费也不是物业公司唯一赖以生存的收入来源。租赁、交易、代理、评估等各类相关业务，物业公司都能经营。这使得物业公司的生存空间更大，竞争力更强。

   还有，在美国，并非由物业公司直接收取物业费，而是由业主协会下属的管委会（相当于我们的业委会）向业主收取。为确保业主履行缴纳物业费的义务，一般美国各州都立法规定，如遇业主欠缴物业费，从到期日起，业主协会将享有对该业主房屋的不动产留置权（类似于银行的抵押权），长期欠费拒缴的，业主协会可依法对房屋进行强制拍卖，并从售房款中优先受偿。

   荷兰
   物业人员提前介入建设开发

   我国的物业公司大部分都是在小区建成后，从开发商那里接手物业管理工作。荷兰在这方面却提倡打提前量。

   在荷兰，物业管理单位必须全方位介入小区的设计、建设工作。开发过程中的每一次会议讨论，物业管理单位都必须签到出席，如果未出席，日后某一环节的工程出现问题，政府将会视情追责。

   同时，对于物业管理人员工作中的不同表现，荷兰也有很好的奖惩制度，对于规划建设有贡献的会有奖励，对于因个人原因导致工程出现问题的，处罚起来也毫不手软。

   总的来说，荷兰的做法让物业管理单位起到了工程监督和质量把关的作用，既保护了业主利益最大化，也避免了日后出现问题，开发商与物业管理单位互相推诿的现象。

   英国
   政府管理与业主自治相结合

   英国的住宅管理机构相当庞大。在大型城市中，大多有住宅委员会，负责研究起草住宅政策和决定建筑指标。执行政策的实际管理机构是住宅局。底层设置住宅事务所，承担修葺和日常管理业务。这样的机构设置充分完善了政府职能，为物业的发展提供了好的环境。

   在英国，对于物业管理发挥巨大作用的还有业主委员会和业主大会。业主委员会可以自行选择满意的物业公司，任何一个业主都可以随时去税务部门查物业公司的账。而业主大会是用来决策重大事务的，若全体业主达不成一致意见，任何一个业主都可以向政府主管部门申请政府裁决。

   值得注意的是，一旦主管部门介入，认为房屋必须维修，会责令全体业主限期达成共识。如果做不到，政府会组织专业单位维修，但维修费用还是要全体业主强制分担，并加收三成作为政府收入，以此督促业主自行达成一致意见，促使业委会和业主大会全面运作。

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