国际甲级写字楼的八大参考标准

   就目前的市场情况看，人们普遍认可的国际甲级写字楼，主要指的是在达到国际甲级智能化要求的同时，又满足入驻企业国际化的需求。

   为此，国际甲级写字楼也呈现出管理的国际化、数字化、空间的舒适性和实用性、节能化、人性化、便捷的交通和商务化等等特征。在实际判断中，很多指数标准是我们无法看到及具体量化的，而以下几个标准在日常写字楼购买中，可能会对读者有所帮助。

   一、国际化管理

   ——侧重物业管理国际化

   对于写字楼的国际化管理，在国内更多体现出的是物业管理化水平的国际化发展趋势。全球较为知名的国际物业管理团队有：第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际等，他们在行业内均有丰富的国际物业管理经验及评估体系。目前，仲量联行、戴德梁行在昆明均有代理商业物业。

   二、地段位于中心商业区CBD内

   对于想致力于成为中国500强，或者是世界500强的企业，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的重要载体，选择一座城市的核心区位、地段就显得尤为重要。

   事实上，写字楼物业很多时候是一个区域或者一座城市的地标建筑。在某一个区域内办公，也就会对企业形成某种无形的价值判断及认识。就目前的情况看，一般城市的地标性建筑或者是标志认同，大多就位于这座城市的中心商业区或CBD内，世博板块的南亚未来城就位处二环主城中心区，未来其8座国际甲级写字楼或改变城市天际线。

   三、规模

   写字楼的聚合效应明显

   当然，评价写字楼的品质不能孤立地考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。

   众多知名企业的群聚效应，是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度。一个成熟的写字楼区域，形成的是一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的"大空间”。为此，一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上甲级写字楼的，也更难与国际接轨。

   四、车位

   ——零烦恼的停车场

   就昆明而言，目前的市中心老一代写字楼，车位短缺已经是不争的事实，未来一个国际化标准的写字楼，其在车位配比上的比例自然不能疏忽。

   就目前国际标准来看，至少150平方米需要有一个停车位，如果，写字楼位于综合物业内，其所需要的车位也就更多。就拿昆明的南亚未来城的数字创想中心，总面积9300平方米，拥有200个车位，至少200平方米的写字楼拥有46个车位。一般普通的甲级写字楼至少200平方米左右有一个车位；而乙级写字楼至少250平方米有一个停车位。为此，在购买写字楼物业时，车位配比是一个不能够忽视的问题。

   五、电梯

   ——数量充足分布合理

   "等待时间不超过30秒”，这是国际性写字楼对于电梯的要求；而在国际上得到较多认可的国际品牌，包括日本三菱电梯、美国奥的斯电梯、日本日立电梯、日本东芝电梯、芬兰通力电梯、瑞士迅达电梯、德国蒂森电梯、日本西尼机电等品牌。

   同时，除了电梯品牌识别外，每梯服务楼面面积不超过6000平方米；电梯速度不低于2.5米/秒；设计容量不低于1350公斤；高层建筑中电梯分区控制；充足的货梯等都是对写字楼考察的重要因素。

   六、楼底净高

   ——至少2.7米以上

   就目前写字楼的销售来看，很多开发商喜欢拿写字楼的楼底净高来说事。而究竟多少楼底净高，才符合国际标准？一般国际甲级标准写字楼项目，要求其层高为3.6米，空调消防安装及装修后的室内净层高（楼底净高）至少2.7米以上，同时，还需要拥有较高得房率。通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。而昆明目前南亚未来城打出的写字楼广告显示，其写字楼层高基本在3.6米，已经开工建设的亚洲新塔层高为4.2米。

   七、中央空调

   ——设备完善

   谁都不喜欢在封闭及闷热的环境中办公，为此，对于一个国际化、高端化的写字楼而言，空调系统就显得尤为重要。

   一般而言，完善的中央空调需要空调产品出自品牌系列，知名的中央空调品牌包括，大金、约克、开利、特灵、麦克维尔、美的、海尔、格力、远大等。

   安装上，要求4风机盘管系统或变频空调系统；并能够24小时冷、热水供应；新鲜风供应量不少于30立方米/小时；HVAC（空气调节系统）设计供应量不多于10平方米/人；此外，还需实现租户独立温控。

   八、国际甲级写字楼其他标准

   除去以上比较明显的七大标准之外，还包括以下一些标准：

   楼面面积不小于1500平方米；

   大开间设计，无柱式设计，细分灵活；

   楼层无黑房；

   间墙至主墙距离不低于9米；

   楼层公共水房；

   租区内管道预留；

   每间坐厕服务面积不多于500平方米；

   每10000平方米楼面面积不少于80个车位；

   承重>300公斤/平方米；

   优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材；

   不低于四星级酒店的装修标准；

   楼层设行政卫生间，进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者要求等。

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