去年全国商业地产新增22％ 超2/3来自二线城市

   地方政府热衷于商业地产，购物商场在中国各地如雨后春笋般冒了出来。世邦魏理仕发布的数据显示，2012年全国商业地产新增供应量全年增长22%，当中超过2/3的项目来自二线城市。

   "在中国的二线和三线城市，地方政府在做拍地时就要求住宅开发商配套建设商业地产，各地的供应量都在增加。”阳光新业助理总裁李睿对记者说。

   一批住宅开发商进入到专业性要求极高的商业地产领域，水土不服的情况普遍存在。世邦魏理仕提供给记者的数据显示，商业零售地产项目供应量连续几年大幅增长的沈阳市，租金已经逆势出现轻微下滑。而从位置上来看，有接近2/3的新增供应来自于城市的新兴区域，与位于城市中心地区的成熟商业地产项目相比，并不具备竞争优势，进一步增加了开发商运营商业地产项目的难度。

   世邦魏理仕的人士说，新项目大多位于非核心商圈内，且以购物中心为主。这些项目在开业初期的空置率普遍较高，其中部分由成熟开发商运营的项目空置率保持稳定的下降趋势，同时也有个别项目的市场表现令市场堪忧。

   近年来，国内商业地产市场过热，商业环境急剧恶劣，在供应量井喷的情况下，缺少人才、招商运营困难的项目不在少数，不少项目因此多次易主。

   国内的一家商业地产开发商说，目前许多拥有商业项目的企业，他们并没有真正意义上的商业管理团队，缺乏商业管理运营经验，有庞大的商业管理服务需求。

   世邦魏理仕的数据显示，2012年仅北京市共计就有九个优质零售物业项目落成，新增供应面积共计899,573平方米，较去年大幅上涨168.6%。

   在国外成熟的商业地产市场，商业项目往往集中在几家大型的商业地产商手中，但是这种集中并不是产权持有，而是对商业物业的管理。通过专业的管理运营，实现物业持有方和管理方共同受益，也就是所谓的轻资产业务。个别企业的管理收入，占比甚至超过企业自身业绩的50%。

   李睿认为，轻资产的发展方式很有可能成为未来中国商业地产的发展方向。他判断，未来国内商业地产轻资产业务将逐渐兴起，前景广阔。"虽然单个项目的收益不高，但是一旦形成规模，将十分可观。”

   以北京为例，伴随着部分推迟入市项目竣工，2013年还将有17个项目落成，总建筑面积超过110万平方米，整体新增供应较2012年有所增长，而且大部分项目都位于城市的非核心商圈。

   目前国内商业地产市场，具备完整管理输出能力的企业有限，更多的只是擅长于设计、招商等某一个环节，在项目开业后的运营管理上实力有限。这为专业的商业地产公司打开了另一扇门——为其他的商业地产公司提供商业管理服务输出，他们即是同行眼中的合作伙伴也是竞争对手。

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