第五届中国地产金融年会发言

那么开发商投资这个商业地产领域的前提要具备几点。

明确商业地产投资的目的。

近几年来房地产开发市场发展非常迅速，开发商开始了盲目的以获取土地为前提的抢地行为。没有详尽的投资目标和投资目的，使得投资目的与投资行为本末倒置，尤其对于开发商没有成功的商业地产开发经验和缺少前期周详调研和精准商业定位的商业地产项目，投资失败的案例更是屡见不鲜。所以，开发商在明确投资目的和目标后再考虑取得土地，这样会减少投资风险。

我们还需要认清商业地产投资的特点。商业地产开发面积大、投资总价高、经营培育时间长、对资金链的依赖性高。相对于住宅投资周期长，但收益更高，同时风险更大，需要理性和专业分析，在商业地产投资开发成本中要充分考虑持有物业资产的运营成本和运营管理成本。

关于商业地产投资融资途径方面。商业地产是典型的资金高密度密集型行业，其开发特点需要巨大的资金投入，是商业地产投资的瓶颈，因此融资成了开发商最关心的问题，所以如何拓宽融资渠道解决融资瓶颈，是商业地产投资开发的重点。

商业地产投资规避风险方面的一些建议：

我们建议收购优质的商业地产项目

我们与一些地方性的开发商合作的时候，发现二三线城市有很多优质的适合做开发商业地产的用地，用它打造城市综合体或者核心的地标性项目是非常适合的。但是由于开发商是二三线城市的开发商，它资金方面会有一些压力，或者认为自己在商业地产运作上经验不足，它会选择先开发住宅地产，然后放弃商业地产的开发在等待，或者是建一定体量，先用商户的形式去进行散售，来缓解资金的压力。这种方式在二三线城市是非常多的。鉴于此，我们认为有实力的开发商不一定非要采取通过招牌挂的形式取得商业地产的用地。原因如下：

因为先获得的土地的位置和商业价值，一般情况下不如831大限以前的土地或个别地方性开发商持有的土地优质。

先获得的土地价格还会很高。因为近两年的土地价格一致攀升，导致投资回报期延长。

可以通过股权合作或者部分收购的原则快速地从本地开发商建立合作关系，完了获得优质的商业用地，这是非常有效的措施。

我们建议收购兼并专业运营管理机构（商业运营商、酒店管理、物业管理、资产管理）

收购和兼并运营管

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